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_易小迪:二三线城市房价稳定 通胀带来恐慌需求

2017-10-18 11:15

搜狐公司品牌活动“搜狐企业家论坛”2010年会于11月25日在北京隆重召开,论坛由搜狐财经发起,秉承“公益性、公平性、开放性”的原则,为中国企业家提供一个论道、交流、成长、互助的新媒体传播平台。本次论坛围绕“重构:不确定性改变世界”问题,邀请国内众多著名企业家、学者以及一线经济学家共同探讨交流。以下是搜狐财经对阳光100总裁易小迪的专访:

易小迪:过去三个月销量在上涨,货币政策还是宽松的,拿地监控比较严格了,有些不确定性,对拿地比较谨慎,要看开发量。

搜狐财经:现在除了商业地产还做什么?

易小迪:商业地产占30%多,住宅60%多,要说销量好的话都行,商业比想象的上涨更快。

搜狐财经:现在的形势如何?

易小迪:现在看来比较健康,第一量涨价稳,基本上价格比较稳定,没有爆起爆落。第二由于政策的调控,使投资者、需求的人在增加,不排除非住宅的反而在增加,是一个好现象,让住宅卖给了真正有需求的人,我觉得这个现象从二三线城市来看,这个实质是经济水平决定的房价差距,因为住房一个是自住型需求,另外所有的资金需求是围绕工作投入产出这块,商业性的投资需求,住房能值多少钱不是跟造价有关系,是跟它在这个城市获得的收益有关系,如果他在这个城市工作获得收益比较大,可能承受的住宅价格就比较高。这就是,我觉得比所有省会城市高了三倍五倍,但是还有一类就刚才说的投机型,为了保值的需求,他到三亚、甚至北京上海,并不是因为工作需要他觉得这个还会涨。

第二就是差价是经济发展一个选择,不要过多担忧,如果北京房价跟省会城市一样,北京就会变成五千万人口,城市是不堪重负的。会淘汰一些落后产业、或者不适应这个城市发展的公司,自然会达到一个平衡。

搜狐财经:您的意思是说?

易小迪:结构性的改变,其实今天很大的需求都是结构性改变带来的需求,不是说这些人从乡下到城里没有房子,乡下房子更大,从小城市到大城市,其实小城市住房更宽松,但是由于他主要是为了经济发展或者自身成长的选择,他想到大城市来,带来结构性转变,其实现在中国人平均住房已经超过日本,达到这个水平,但是中国结构性失衡非常严重,有些人在他工作的地点或者他需要买房的地点没有他的住房,或者说原有住房只是面积大,不能满足他生活变化的需求,包括过去的房子、房改房的质量。但是我也觉得中国今天买房这种热潮,有相当一部分也是为了保值恐慌性的买房。

在现在这个情况下一线城市的房价有涨有跌,还没有达到一个稳定状态,他有涨的可能性也有跌的可能性,这是投资者已经发现了这样的规律了,可能还会涨。但是二线城市大部分投资者认为上涨和保值这种投资需求还是比较多、还是有的。

搜狐财经:二线城市有很大的投资空间?

易小迪:至少下跌的空间没有的,上涨的空间还有。所以我认为这个变化会像现在的购房需求热点,向二线城市转移。从面积来看二三线城市的面积,比如说武汉、就包括重庆、成都的销售面积远远超过北京。

没有绝对的标准,我觉得房价水平除了本身经济发展能够承受之外,也取决于国家对通胀政策的预期,有些人毕竟不能离开北京,为了保值也有在北京保值增值的需求,实际上老百姓买房并不是为了挣钱,他是为了保值的需求更大一些,因为通货膨胀对他们是切实的感受。

一个现在购房这种通胀的压力带来他们对买房越来越贵的一种恐慌,其实中国买房的年龄偏年轻了,全球所有城市化国家里都是非常年轻。比如说25岁到30岁就买房,在日本基本上工作十年之后才可能会买房。他为什么不恐慌呢?因为在这些发达国家房价是稳定的、收入是稳定上升的,所以他买房最佳点肯定是35岁以后,他能够够上这套房。

而且租房市场是很发达的,中国其实最大的问题就是年轻人买房对未来房价有一种恐慌,工资涨得没那么快,所以我要买房不如趁早、有压力不如趁早,这个带来一些恐慌性需求我认为是存在的。

第二中国买房结构还有一些不合理,由于过去我们城市化发展不均衡、过多人喜欢往中心城市拥挤,其实恰恰相反大量发展机会是在不同城市扩散,这个现象大家没有体会到,好多产业成长型产业已经不在北京上海了,但是年轻人没有感觉到这个变化,我认为应该让大家意识到这一条,因为在中国过去大城市有大机会、小城市有小机会,农村几乎没有发展机会,城市的城乡差别带来的我们天然的印象恐慌,但是事实上随着这些年中国房地产市场的发展不同城市成本结构发生变化之后,产生一个很好的现象,不同产业寻求不同的生存城市和生存地点。我们可以看到一边城市化一边乡村化、分散化,大量的工业、大型工厂,甚至五百强企业,像摩托罗拉、丰田都在边上,像IBM他的研究院现在在成都,形势还是在往上发展的,明年我们公司会有一个很大的增长计划,但是我们会立足于二三线城市,而不是在一线城市,我们希望把国际化一个城市化发展的新的功能,国际城市带到中国二三线城市。它不仅是对面积的需求,比如对新型CBD商务功能,城市建筑综合题功能,一些时尚的商业店、商业主体带到二三线城市。我认为中国这个需求非常大。

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