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_连放大招!南京限购后再出“宁十三条”稳楼市

2017-10-20 16:06

2016年以来南京房地产市场一片火热,房价连续实现18连涨!而9月19日至22日的土地网拍再次将南京楼市推向高潮,20宗宅地全部触及最高限价,进入摇号程序,正式开启南京现房销售模式。为稳定房地产市场,南京时隔两年之后再次祭出限购政策。时隔一天,继限购令之后,南京楼市接连放大招,昨天深夜南京接连发布三项政策文件及解读,意在提升市场供应,稳定楼市。

政策文件

时隔一天,继限购令后,南京于9月26日南京再次出台"宁十三条"及官方解读、限购实施细则等三项政策文件。

土拍视点

9月土拍开启了南京现房销售模式,目前市场普遍预期未来两三年内市场供应不足,供需失衡矛盾加剧。因此,政府出台限购政策从需求端抑制市场投资需求,而"宁十三条"则侧重从供应端增加市场供应,控制房价入手,双管齐下稳定楼市。此次"宁十三条"中,南京提出了不少新的做法,加强市场监管,稳定楼市。

(1)对房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源,符合销售条件的,价格主管部门积极主动服务,指导开发企业及时进行价格申报备案,经备案后的同期房源申报价格不再调整。

土拍视点:"宁十三条"首次提出积极主动服务,改变之前的物价部门配合开发商做好物价申报,物价部门积极介入房产销售,避免开发商"捂盘惜售",加快房源上市,增加市场供应。

(2)对具备上市条件的未及时上市的,建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录,在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

土拍视点:对符合入市条件的而不及时上市纳入不良信用记录,且在房屋销售前不得参与土地竞拍,此举是过去不曾出现过的,尤其是当前南京土地市场僧多粥少,限制参与竞拍无疑是相当严厉的,开发商若是敢捂盘惜售,那就要做好不拿地的准备。对土地储备不足的开发商而言不啻一击,而对于储备充足的开发商来说,或许还留有一线缺口。

(3)力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。

土拍视点:首次提出超额完成土地供应计划,缓解"地荒"。2015年南京市仅完成全年供地计划的70.4%,僧多粥少导致抢地严重,地王频现。"宁十三条"首次提出力争超额完成土地供应量,面粉多了未来面包自然多了,所以不用着急未来没房可买了。

(4)在土地出让合同中,除明确开竣工时间外,还需明确所建商品住宅的上市时间和规模。

土拍视点:明确商品住宅上市时间和规模是"宁十三条"最大的看点之一,也是之前从未有过的新提法。在开发商拿地时,就要求其明确未来商品房上市的时间和规模,从而保证今后南京楼市的商品房供应量,此条举措也可被视为是针对"现房销售"的配套举措。

9月19日至22日土拍,南京共诞生20宗现房销售地块,且当前南京住宅库存去化周期不足2个月,这在一定程度上会加剧市场恐慌,多数人认为未来两三年内南京住宅市场供应紧缺。"宁十三条"中提出在土地出让合同中就要约定上市时间,强化开发商拿地后的开发进程,不仅要明确开竣工时间,且何时上市、规模多大都要提前报备,违约将受处罚,确保市场供应稳定。

(5)加强土地出让后跟踪管理,组织对全市已出让商品住宅用地的付款、开竣工等情况进行全面核查,督促开发企业按土地合同约定进行开发建设,增加存量土地可上市房屋供应量。

土拍视点:此举意在严厉打击故意囤地等行为,盘活存量土地,增加存量土地可供上市房屋供应量,尽快形成市场有效供给,根本目的还是在于增加市场上新房供应量,改变市场上对新房供应短缺,房价上涨的预期。

市场影响

四季度将迎来土地供应高峰,"地荒"现象稍有缓解。据南京官方数据统计,截至9月26日南京市已供应326.27公顷商品住宅用地,四季度至少还将有173.33公顷的住宅用地上市,占全年住宅供地计划的34.67%。

抑制投资性需求,多举措增加市场供应,供需矛盾将会有所缓解。限购政策的出台,直接导致投资性需求的出局,短期内将会使成交量下降,另外通过"宁十三条"多举措增加市场供应,一方面增加商品住宅用地供给,保证市场中远期供应,另一方面加快在建项目的建设,推动符合条件的楼盘尽快上市,严厉打击捂盘惜售。两端同时发力,缓解供需矛盾,稳定房地产市场健康发展。

限购+提升供应双管齐下,遏制房价过快上涨势头。限购政策的出台,表明南京房源供应紧张,房子紧俏,限购政策短期内将投资性需求挤出,但不能改变一两年内供需紧张的局面,也就无法让房价有趋势性下降。而"宁十三条"侧重于供给侧增加市场供应,缓解供需矛盾,避免房价继续暴涨。供求两端双管齐下,稳定房地产价格,达到遏制房价过快上涨目的。

后续展望

今年以来,南京先后出台了一系列关于楼市及土地的调控政策,但都因为调控政策较于温和,并没有达到抑制市场过热的目的。此次政府连放大招,先后祭出限购政策、供给侧增加供应等政策措施,严厉打击囤地、捂盘惜售。政策层层加码传递的信号非常明显,直指稳定南京房地产市场,遏制房价过快上涨,给疯狂的楼市降温。此次供求两端政策双管齐下,多项组合拳重拳出击,预期南京土地及楼市将会有所降温。

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