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_北京房租涨疑与城中村拆迁有关 相关部门无解答

2017-10-23 05:11

 城中村拆迁:北京房租上涨新解

经济观察网 记者 周亚玲 实习记者 谭怡

“房租涨得很凶。”北京不少租房者正在考虑搬家或者找个合租者。

全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存撰文指出,全国房屋租赁市场,只要是大规模拆迁改造的城市,都普遍存在租价上扬的局面。

本报记者走访了海淀唐家岭、后八家村、朝阳东坝等城中村,大规模拆迁现象普遍存在,事实上,正是这横生的变量,抛出了超乎想象的租赁需求。

本质还是供需

任志强接受采访时认为,如果真的没有租房需求,中介再怎么炒也是无济于事的。

回到供需的基本面而言,大学生毕业导致的需求增多,经济适用房的租赁被限制导致供应减少,大规模的城市拆迁导致的需求增多等因素都在直接导致房租上涨。

但是北京房租暴涨始于4月,当时还未到毕业生离校的高峰,经济适用房导致房源减少,但新政下,由卖转租却在增多,两者存在冲抵关系;观望导致“刚需者”未入场买房转而租房,问题是自2006年以来,房价是日升月涨,为什么数年来并没有发生租赁价格暴涨的情形呢?

城市的大拆迁是一个很显性却被忽略的重要因素。

老住户“逃”往周边

踏进唐家岭村的大门口,红色横幅上面赫然醒目的白色大字“早腾退,早选房,早建设,早日奔小康”映入眼帘。唐家岭北口的部分房屋已经拆完,十多辆小型卡车装满了残缺的砖块排着队停靠在大门口,那曾经为多少蚁族搭建的避风港,如今被一辆辆卡车不知运到何处。

唐家岭村的张大妈,一家五口人居住在两层小楼房,上下层加起来有150多平方米。除去她跟老伴住一间,儿子一家住一间,剩下的客厅和房间被隔断和整修,做成一、二十平方米不等的小房间出租。月租800元、650元的房子都有,每月靠收取2960元的租金来供给一家五口人的生活,从去年年底听说唐家岭要拆迁,很多长租户在年底结账后没有续租,搬到了周围的小区。

与张大妈一样的家庭,还有很多。2010年6月21日,在巷尾一栋房墙上才贴出唐家岭村委会的整体拆迁公告,将有3000多户本地居民要搬迁,大部分的居民都是世世代代扎根唐家岭,靠着出租房子来维持家庭开销,这次大搬迁摆在他们面前最现实和紧迫的问题是找到房子租住,曾经悠闲自在的“房东”变成了四处奔波谈判砍价的“房客”。

村民告诉记者,按乡里的规定,本村的居民从8月20日开始搬迁,到10月15日必须搬迁完毕,否则按照公告规定的惩罚条例执行。今年上半年开始,陆陆续续有本地人离开了唐家岭。

有支付能力的原住民大部分选择到周围的小区去租。以唐家岭为中心,附近西南方向马连洼的菊园、竹园、兰园、梅园小区,西边的东北旺、西北旺东村都有来自唐家岭、乔家村等地区的大量搬迁户。

据海淀区菊园小区博峰地产的置业顾问李洋介绍,每年的暑假都是租房的高峰期,大批打工的外地人口纷纷前往北京,然而今年的租房市场尤为紧俏,从3月份开始,房租的价格就开始上涨,两居室从2500元/月涨到2600元/月,三居室3200元/月较年前涨了一百多,而此时正值唐家岭搬迁政策出台之时。而到5-6月房价暴涨,平均租房价格上涨200元左右,一套精装修的两居室涨到了2800元—2900元/月。就算是租价上涨,现在公司也只有一套两居室出租了。

除本地居民之外,更为可观的搬迁力量是曾经居住在唐家岭的“蚁族”们,该地区外地人口达到了5万,大规模的拆迁启动,聚居在这里的蚁族也开始撤离。

城中村整治项目朝阳区东坝乡驹子房村同样如此,朝阳新城小区(驹子房村西南400米开外)的富朝中介公司的置业顾问说:“春节之后,差不多就在拆迁开始时,到这边来租房子的人突然增多,由于村子里一户人家比较多,这边的两居、三居租得特别好。从4月份开始,房租就开始上涨了,现在一个两居室租金单价要2500元—2600元/月。而西南边的富东嘉园,西北角的东坝家园,五环内的平房等周围的小区也是驹子房村民搬迁热门地带。

2010年,像唐家岭这样要拆迁的北京市级整治重点城中村一共有50个。我爱我家石景山大区经理高燕军告诉记者,自从金顶街一开始拆迁,苹果园小区的房租就狂涨个不停。

乡政府:避而不谈拆迁

朝阳区东坝乡驹子房村是今年的重点城中村整治项目,总面积有2.3平方公里,常住人口有2181人。沿着康各庄路一直往东走,路边的房子基本已经拆迁完毕,只剩下残垣断壁。

该村拆迁腾退工作从2010年1月份开始。

周一下午3点,村委会“拆迁办理处”里一个人都没有。记者电话联系村委会于副书记,但他只字未提拆迁安置的问题。接着,记者赶到了东坝乡政府的组宣科,一位负责人告诉记者需填写一份采访申请单待朝阳区区政府同意并接到采访指示才能接受访问。对于村民搬迁流向,怎样安置和补贴,此次搬迁造成了多大的人口流动,我们并未获得正面的说法。

拆迁之前,准备好了吗?

据任志强介绍,北京今年四城区旧城改造,要建成600万平方米的定向安置房。这些房子现在都在建。政府批了一些昌平等地的“飞地”(属于一个行政区管辖,但不与本区毗连的土地)出来。

通常情况下,这些安置房建成需要1-2年,陈宝存撰文指出,“50个城中村的过渡用房对于各个区域市场来说都是灾难性的。可租房源的大幅减少与回迁安置户过渡期达两年或两年以上,北京租价想回落都很困难。”

按照北京市建委的全盘规划,各个区需分担一定的保障房任务建设指标,而通州就被要求建300万平方米的保障性住房。每个商品房需配建15%的保障性住房,建完之后大部分都被用于“拆迁安置”,当然“拆迁户”中有不少人,并不是住房短缺者,他们获得的安置房,可能是第二套,也可能是第三套。

在这些“安置房”建成使用之前,拆迁户们只有选择租房。

记者在石景山、唐家岭采访时,从居民和中介处获悉,唐家岭本地人搬走后每人每个月可以获得900元的补贴,石景山金顶街拆迁是一居室可以获得1800元,两居室可以获得2500元/月,三居室是3000元/月。而石景山一带的一位中介认为,这些居民本身就有住房补贴,和普通的租房者相比对价格就不是特别在乎,自然就对周边的房租造成了冲击。但更庞大的群体比如蚁族的安置,显然,是被忽略了的重要问题。

本报记者在50个市级重点整治的城中村中,随机抽取了17个村,假设每户有3口人,进行初步统计,约有95833人(户籍人口)由于拆迁要加入到租房大军暂作过渡。而如此庞大的人口队伍,对租房的需求尤为强烈,促进了周围房租的大幅度提升,给涨价提供了契机。但令人遗憾的是,没有办法对这50个城中村涉及的流动人口做一个统计。

据报道,中国房地产估价师与房地产经纪人学会在对房租的上涨作调查,寻求上涨的原因。他们选择了中原地产、链家地产和我爱我家地产三家中介商作为北京市场的调研对象。正是根据这三家房地产中介公司提供的数据,房地产经纪人学会所作的报告认为,1-5月,北京房租均有不同程度上涨,但4、5月份上涨较明显。这个半官方组织的调研表明,4月,房租就有大幅度的上涨,同时,从我爱我家2010年上半年北京住宅租赁市场报告中可以看出,该机构的统计和房地产经纪人学会的描述大致一致,2008年和2009年从3月份—5月份价格都很平稳,2010年的价格曲线却在3月份开始上涨,这和往年有些不同。而此时房产新政策还只是刚刚出台,新政导致的供需变化,显然在此时并不能显效,而此时正逢春节过后,大规模的拆迁又开始,记者询问的三个村子也是在年初开始拆迁的。

房租暴涨和拆迁在具体时间点上的重合,令人关注。但是记者只能从一些村落及其周边地区获知房租上涨的链条构成,却在北京整体拆迁量上无从查证,而正在兴建的大量保障房是否大量用于拆迁安置,也在采访时无法获得相关部门的解答。

记者转而向调查房租的中国房地产估价师与房地产经纪人学会求证拆迁和房租上涨的关系,但该组织对记者就房价上涨与拆迁关系的问题,拒绝做任何回答。

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